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几天前的一次交流，发现很多人并不了解二手房的税费，相较于新房购买，二手房过户一般有转让、赠与、继承、婚内财产更名及离婚析产这几种形式，涉及税收政策良多，税负差距极大，那么你了解二手房过户要交什么税吗？知道怎么最省钱吗？先讲下几种形式涉及的税费：一、转让有偿转让中，转让方（卖方）涉及税费有：增值税、土地增值税、个人所得税、印花税、城建税及附加（教育费附加、地方教育费附加等）；受让方（买方）涉及税费：契税、印花税。买方增值税：①二手房交易中，“满二”就是指住房增值税的优惠条件，以房屋产权证和契税完税证明二者所注明的时间“孰先”的原则确定（根据先税后证原则，当前产权证均需要缴纳完契税方可取得，仅部分历史较久房源存在产权证早于契税完税时间）；②税务部门在过户办理纳税申报时，通过内部存量房评估系统评估交易价格是否合理，对于评估认定申报交易价格偏低的，应进一步经过规定程序确认申报交易价格偏低是否有正当理由。有正当理由的（直系亲属转让、法院判决、重大质量问题等），按申报交易价格征税；没有正当理由的，按核定计税价格征税。③卖方城建税及附加：应纳金额=增值税税额×税率×50%。城建税（市区7%、县城、建制镇5%，其他1%），教育费附加（3%），地方教育费附加（2%），其中年1月1日至年12月31日，减按50%征收城建税及附加。卖方土地增值税：①二手住房交易，土地增值税属于免税项目；②二手非住房交易，若能提供旧房及建筑物评估价格（评估方法需为重置成本法），据实计算；③二手非住房交易，若不能提供旧房及建筑物评估价格，但可以提供购房发票，据实计算；④二手非住房交易，若无法提供旧房及建筑物评估价格及购房发票，核定计算：转让价格÷(1+5%)×核定率（各地不同）；⑤对于评估认定申报交易价格偏低的，没有正当理由的，按核定计税价格征税。卖方个人所得税：①二手房交易中，“满五唯一”就是指住房个人所得税的优惠条件，以房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间“孰先”的原则确定时间，以同省、自治区、直辖市范围内纳税人（家庭为单位，含不满18岁子女）仅拥有一套住房（具体实施各省不一致，部分省份不动产登记信息未全省联网）；②不满五唯一可以提供原值，据实计算个人所得税；③不满五唯一无法提供原值，核定征收个人所得税：销售收入÷（1+5%）×1%至3%（各地不同，山东为1%）。买方、卖方印花税：二手房交易中，印花税属于双方均需纳税（住房免税，非住房-年暂时减半征收，年7月以后按不含税价计算）。买方契税：二手房交易中，契税判断套数以家庭为单位（含不满18岁子女）。若卖方取得房产不属于购置取得，系继承、赠与、夫妻更名、析产等方式取得，无取得价格，该如何处理呢？如何界定是否满足优惠条件呢？①购房时间及原值按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间及购房原价确定（国税发〔〕号）；②受赠房产转让计算个人所得税，可以扣除赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费（契税、印花税）。二、赠与无偿赠与中，赠与方可能涉及税费有：增值税、土地增值税、印花税、城建税及附加（教育费附加、地方教育费附加等）；受赠方可能涉及税费：个人所得税、契税、印花税。其中与转让涉及税种变化最大的就是，个人所得税由接受不动产的受赠方缴纳（偶然所得）。赠与方增值税：增值税中除了上面罗列的四种情形，赠与均视同销售，参考存量房评估价格，核定赠送房产价格，计算增值税（与销售一致，如符合优惠条件，可以享受）。赠与方城建税及附加，计算方式同销售一致。赠与方土地增值税：土地增值税明确的规定了其中用于教育、民政和其他社会福利、公益事业的，赠与行为，必须通过中国境内非营利社会团体、国家机关方可减免（增值税未规定捐赠渠道）。除了上面罗列的两种情形，赠与均视同销售，参考存量房评估价格，核定赠送房产价格，计算土地增值税（与销售一致，如符合优惠条件，可以享受）。赠与方与受赠方印花税：印花税属于双方均需纳税（-年暂时减半征收）。应纳税额：参考存量房评估价格，核定赠送房产价格（年7月以后按不含税价计算）×0.05%×50%。受赠方个人所得税：因受赠方无偿得到房屋，因此除上述三种情形，均需要按偶然所得，根据赠与合同标明的房屋价值，参考存量房评估价格，若明显偏低，核定赠送房产价格，扣除赠与过程中受赠人支付的相关税费(契税、印花税）后计算个人所得税。受赠方契税：根据赠与合同标明的房屋价值，参考存量房评估价格，若明显偏低（无合理理由），核定赠送房产价格进行计算税款：赠送房产价格÷1.05×税率（3%-5%，各省市不同）。（注：部分地区针对直系亲属、抚养人、赡养人征收契税时按照前手取得价格计征，无法律依据，仅为征管口径）三、继承继承为单务法律行为，仅涉及继承人，继承人可能涉及税费：个人所得税、契税、印花税。继承人个人所得税：继承个人所得税处理方式与赠与相同，其中需要注意的是根据《民法典》规定法定继承按下列顺序：(一)第一顺序:配偶、子女、父母，对公婆尽了主要赡养义务的丧偶儿媳和对岳父岳母尽了主要赡养义务的丧偶女婿属于法定继承人;(二)第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。存在第一顺序时，二顺序不得继承，且孙子女、外孙子女在未进行代位继承时不属于法定继承人。继承人契税：法定继承人契税属于免征范围，但与个人所得税免税范围不同的是，遗嘱继承人及受遗赠人需要缴纳契税。对除法定继承人继承外的继承方式的处理方式与赠与一致。继承人印花税：印花税属于仅继承人纳税（-年暂时减半征收）。应纳税额：参考存量房评估价格，核定赠送房产价格（年7月以后按不含税价计算）×0.05%×50%。四、婚内财产更名及离婚析产夫妻婚内财产更名属于无偿赠与的一种体现形式，而离婚析产属于夫妻双方对共同共有财产的处置，涉及各税种（增值税、土地增值税、个人所得税、印花税、契税）均属于不征或免征范畴。五、税筹案例案例一（改变交易方式的节税效果）：A拟将名下一套满五年住房转让给B（不唯一），购置价格万（营业税发票），契税3万（假定当地契税税率为3%），拟交易价格万，若直接交易。A因转让住房免征土地增值税及印花税，住房满两年免征增值税，但因不属于唯一住房，A需要承担个人所得税：（÷1.05--3）×20%=7.97万。但若A将房产先按照赠与方式赠与无房的兄弟姐妹或年满18岁子女C等不属于家庭成员的直系亲属，被赠与人再进行转让给B。其中A、B需要就赠与各自承担印花税：÷1.05×0.05%*50%=0.04万元（年7月以后按不含税价计算，即÷1.05为计税依据），B需要就受赠承担契税：÷1.05×3%=4.29万元；而B因为属于受赠方，再次售卖，承接A的购买时间，个人所得税、土地增值税、增值税、印花税均减免。共计承担税费4.37万元。由此可见若采取A→C→B的模式比直接A→B的模式节省税费3.6万元。案例二（取得发票的必要）：D拟将名下一套满五年住房（初始为毛坯）转让给E（不唯一），购置价格万（营业税发票），契税3万（假定当地契税税率为3%），拟交易价格万，若直接交易。D因转让住房免征土地增值税及印花税，住房满两年免征增值税，但因不属于唯一住房，D需要承担个人所得税：（÷1.05--3）×20%=7.97万。但若D装修时保留10万装修发票（假设装修公司要求承担开票费10%，1万元），则按不高于按照购置房屋价格10%扣除（即10万元），D承担个人所得税：（÷1.05--10-3）×20%=5.97万。共计承担税费6.97万元。由此可见通过取得合法装修发票（即使比不需要开票支付的价格高）仍可以节省税费1万元，可见取得发票的必要性！案例三（适当利用契税优惠）F从G开发商购买甲市（非北、上、广、深）二套现房：一套住房投资、89㎡住宅，万元；另一套住房自住、㎡住宅，万元。F若不懂得筹划，为投资用房尽早满足两年条件，先缴纳投资用房契税的话，则缴纳契税=×1%+×2%=7（万元）。而若F懂得契税的优惠的话，先签订自住房合同，并先办理自住房契税的话，则缴纳契税=×1.5%+×1%=5.5（万元）。由此可见通过取得合理选择缴纳契税顺序的话可以节省税费1.5万元，可见熟悉税费政策的必要性。以上仅是简单的三个案例，二手房的产权转移其实因为税收政策多样、税收优惠条件良多，需要大家在交易过程中合理合法筹划路径，达到税负最优。欢迎大家与我互动探讨~小黄论税
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